Строить не ломать: завершение программы льготной ипотеки в новостройках может замедлить инфляцию. Комментарий Семена Новопрудского
В России закрыли программу льготной ипотеки. Она принесла много пользы, но не смогла решить стратегические проблемы российского рынка жилья, отмечает колумнист
На пятом году жизни 1 июля 2024 года в России завершилась программа льготной ипотеки под названием «Господдержка-2020» — по ней выдавались относительно дешевые кредиты на жилье в новостройках. Она принесла много пользы, но не смогла решить стратегические проблемы российского рынка жилья: недвижимость не стала принципиально доступнее для большинства россиян и продолжает расти в цене. Теперь для российской экономики полезнее ее отмена. Это может стать значимой антиинфляционной мерой.
Программа льготной ипотеки в новостройках начала действовать в апреле 2020 года — через месяц после объявления в России карантина из-за COVID-19. По данным оператора «Дом.РФ», за время действия программы по ней было выдано более 1,5 млн кредитов на общую сумму свыше 6 трлн рублей. При этом изначально программу принимали вовсе не для того, чтобы сделать доступнее жилье или дешевле сами кредиты. Задача была помочь девелоперам завершить начатые проекты в условиях, когда никто не мог понять, сколько времени продлятся пандемические ограничения и какими окажутся их последствия для застройщиков.
В результате Россия начала устанавливать годовые исторические рекорды сразу в трех «видах спорта»: по вводу жилья, по количеству и сумме взятых ипотечных кредитов и по количеству сделок купли-продажи жилья. При этом как льготная ипотека в новостройках, так и другие пока действующие программы жилищного кредитования (семейная ипотека, сельская ипотека, дальневосточная ипотека, ИТ-ипотека) доказали основную «теорему» российского рынка жилья: относительно дешевый жилищный кредит не означает более дешевое и доступное жилье.
Вы берете кредит подешевле, но ваша квартира стоит дороже. А меньший ежемесячный платеж, чем при возможном кредите по рыночной ставке, все равно не сокращает срок действия ипотеки. То есть и само бремя ипотечного кредита не становится для заемщиков легче.
Льготные программы не изменили тренд: средний срок жизни ипотечного кредита неуклонно увеличивался. Причем самый высокий показатель сейчас как раз по кредитам в новостройках на 1 июня 2024 года достиг 26,5 года.
На момент окончания действия льготной ипотеки в новостройках мы можем уверенно констатировать и то, что рост цен на жилье в период действия программы продолжался безостановочно. По данным Росстата, на рынке новостроек стоимость квадратного метра за пять лет выросла на 119%, увеличившись с 64 069 рублей в 2019 году до 140 371 рубля к концу 2023 года. На вторичном рынке рост цен был менее значительным, но тоже очень заметным — с 58 528 рублей до 97 418 рублей.
На первичном рынке, по данным «Дом.РФ», рост цен все время действия льготной ипотеки значительно опережал инфляцию в стране: в 2020 году он составил 12%, в 2021-м — 26%, в 2022-м — 21%, в 2023 году — 10%. Рост цен не прекращался и на вторичном рынке, хотя и был несколько более медленным: в 2020 году — на 10%, в 2021-м — на 17%, в 2022-м — на 12%, в 2023 году — на 9%. На первичном рынке государство субсидировало продажи жилья в кредит гораздо больше, чем на вторичном. Значит, чем больше субсидировало, тем сильнее росли цены.
Более того, в последние два года действия льготной ипотеки в новостройках возник новый тренд — рост объемов нераспроданного готового жилья. К июлю 2024 года в России остаются непроданными 76,9 млн квадратных метров жилья в новостройках. Это 67% всего строящегося в России жилья (114,7 млн квадратных метров). Причем год к году рост объемов нераспроданного жилья составил 3%. А рост объемов строительства — 13%.
Эти цифры неопровержимо доказывают, что в продлении программы льготной ипотеки нет экономической необходимости ни для одной из сторон процесса. Банки и так не перестанут выдавать ипотеку, а если ее объем несколько уменьшится, это не лишит банковскую систему общей прибыли. Девелоперов спасать больше не надо: они и так наращивают темпы строительства при росте нераспроданного готового жилья. Для жителей столичных регионов эта программа потеряла смысл, как только лимит по льготным кредитам был сокращен до 6 млн рублей. За такую цену нового жилья в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге все равно не сыскать. Для тех, у кого нет денег на рыночную ипотеку, их нет и на льготную. При этом жилье все равно не дешевеет, а дорожает.
Смотрите также:
Четырехдневная рабочая неделя: «за» и «против»
Какой домашний питомец может принести миллионы?
Как правильно построить свой день для большей эффективности?
Почему европейцы стали реже заниматься сексом?
Какое время дня лучшее для спорта?
Правда ли, что микрозелень полезна?
Прекратив господдержку ипотеки в новостройках, государство не делает хуже ни гражданам, ни девелоперам. Но может сделать даже чуть лучше, убрав дополнительный фактор разгона инфляции. Если рост цен на жилье хотя бы замедлится и немного охладится кредитование, может наступить разворот в длящемся уже год, с июля 2023-го, цикле высоких ставок. А в таком случае начнут снижаться и рыночные ставки по ипотеке, которые пока продолжают расти.
Так что и с макроэкономической, и с финансовой, и с чисто человеческой точки зрения программе льготной ипотеки «Господдержка-2020» можно сказать спасибо и со спокойной душой отказаться от нее.
