Столичное жилье немассового спроса: десятилетие движения от рынка продавца к рынку покупателя
Как говорят игроки рынка, за последнее десятилетие московские квартиры бизнес-класса стали в среднем меньше, но сами проекты — куда интереснее. За это время в элитном сегменте успели отказаться от долларовых цен, нарастить объем предложения, расширить географию застройки и столкнуться с сильно помолодевшим клиентом
Сумасшедший рост количественных показателей, измеряющийся даже не десятками, а сотнями процентов, кардинальный продуктовый сдвиг, сделавший дворы без машин, европланировки, подъезды на уровне земли и прочие мечты 10-летней давности обязательными составляющими жилых комплексов, рост спроса, в том числе со стороны тех групп потенциальных клиентов, которые в предыдущие годы скорее предпочли бы снимать жилье (студенты, молодые пары, одинокие люди), — так игроки рынка, с которыми побеседовал портал «Бизнес FM», описывали сдвиги, произошедшие за последние 10 лет в сегменте столичного жилья массового спроса. А чем прошедшее десятилетие запомнилось представителям более высокобюджетных сегментов?
Элитный дом во 2-м Зачатьевском переулке. Фото: E.O./Фотобанк Лори
Рассуждая об изменениях, произошедших на рынке жилья бизнес-класса* (не только столичного, а вообще), генеральный директор компании LAR development Евгений Бескровный отмечает сокращение площадей, которое компенсируется продуманностью планировок, и увеличение доли функциональных общественных пространств.
Смотрите также:
Как быстро похудеть: советы Опры Уинфри
Что в меню у миллиардеров?
Почему сдавать бутылки нерентабельно?
Как работать эффективно?
Высыпаться вредно? Результаты исследования
Что такое зомби-клетки, и как они связаны с долголетием?
Также, по оценкам эксперта, результатом десятилетнего развития стала выработка строгих стандартов, ставших своего рода визитной карточкой сегмента (например, трехметровые потолки, панорамные окна, дизайнерская отделка общественных зон, просторные лобби, архитектурная подсветка фасадов), и существенное расширение географии проектов, которые теперь могут появляться далеко не в самых центровых городских районах. Столичный бизнес-класс по большей части подтверждает эти выводы.
Наталья Сазонова, управляющий директор NF Dom:
«Рынок новостроек бизнес-класса сделал большой качественный скачок. В сегменте появились опции, которые десятилетие назад были характерны для более высоких классов: авторские фасады, элементы системы «умный дом», собственная инфраструктура ЖК, просторные лобби, дизайнерская отделка МОПов, нестандартные детские игровые площадки. Изменилось и благоустройство: сейчас это ландшафтные дворы, скверы и набережные, а процент озеленения растет. Лоты в среднем стали меньше: 62,8 квадратного метра в конце 2024 года против 74 квадратных метров в конце 2017 года. В приоритете — эргономика планировок: отдельные небольшие кухни остались в прошлом, теперь повсеместно проектируются кухни-гостиные, сокращены неиспользуемые метры длинных коридоров или прихожих. Квартирография становится все более разнообразной: появляются урбан-виллы и лоты с террасами, патио и мастер-спальнями. Растет высотность комплексов и роль авторской архитектуры. Больше внимания уделяется эстетике: кондиционеры покинули фасады домов, в бизнес-классе блоки чаще размещают на специальных скрытых балконах. Примета последних трех лет — уход от лотов с чистовой отделкой: так, если в конце 2021 года их доля составляла 14%, то к концу 2024-го сократилась до 7%, и этот тренд будет лишь набирать обороты».
***
Денис Герасимов, директор по продажам ЖК «Лайм»:
«Рынок новостроек бизнес-класса претерпел значительные изменения за последние годы. К примеру, существенно расширилась география проектов. Если раньше была строгая привязка к локации в пределах Садового кольца, то сегодня новые ЖК представлены в том числе за пределами ТТК. Этому способствовало, помимо прочего, увеличение числа игроков-застройщиков, которые включили в свой портфель, наряду с объектами комфорт- или премиум-класса, и проекты бизнес-сегмента. Еще одной тенденцией последнего десятилетия стало появление на рынке бизнес-класса апартаментов. Отмечу, что в этой нише большой простор для внедрения передовых решений, которые сложно реализовать в классических жилых домах. Это, например, нестандартные планировки, общая компоновка ЖК и так далее. За это время бизнес-класс стал более концептуальным. Сформировались «правила игры», и сегодня принципиально важно не только престижное местоположение, но и соответствующая инфраструктура, архитектура, общая концепция ЖК, то есть некая базовая идея, которой следует весь проект. Жилые комплексы стали более интересными, яркими и непохожими друг на друга. Отмечу, что некоторые моменты сложно отнести к положительным. Я говорю о трансформации площадей квартир в сторону уменьшения, которая имела место быть в последние годы. Так, сегодня минимальная площадь лота в бизнес-классе может составлять 25-30 квадратных метров, а проектов, где минимальная площадь начинается хотя бы от 43 квадратов, на рынке немного».
Ну а как же за 10 лет изменился столичный рынок элитного жилья? В данном случае делить его на сегменты — премиальный и делюкс — не стоит, поскольку в 2014-2015 годах определения «премиальный» просто не существовало (как, впрочем, не было определений «комфорт-класс», «комфорт+», «бизнес-лайт» и так далее). Поэтому просто поговорим о старой доброй элитке.
Екатерина Румянцева, основатель экосистемы Kalinka:
«За 10 лет рынок элитной недвижимости Москвы заметно вырос: растут объемы предложения и качество продуктов, цены и спрос. В числе основных трендов отмечу ценовой переход из долларов в рубли. Рост цен в рублях за 10 лет составил до 150%, а в долларах в 2014 году показатель был выше нынешнего на 4%. Налицо существенный рост предложения — на 108% (с 270 тысяч квадратных метров в 2014 году до 564 тысяч квадратных метров по итогам 2024 года), а также рост доли делюкс-класса до рекордных значений. Средняя площадь лота за 10 лет снизилась на 4%: со 150 до 144 квадратов. Также необходимо подчеркнуть, что 10 лет назад 28% предложений было представлено в Хамовниках, сейчас же на первом месте Пресненский район — 20%, а на втором месте, как и 10 лет назад, — Замоскворечье, хотя в 2014 году здесь продавалось 25%, а в 2024 году доля района составляла 11%. Наконец, налицо рост емкости рынка: за 10 лет годовой спрос вырос почти в четыре раза как по количеству сделок, так и по сумме в рублях».
***
Оксана Дивеева, директор по продажам Capital Group:
«Рынок изменился колоссально, перейдя от рынка продавца к рынку покупателя. Большой объем предложения позволяет клиентам быть более избирательными, выросли требования к качеству продукту и локации. Значимым событием стало то, что все цены в элитном сегменте «ушли» от доллара к рублю, при этом проекты все равно зависят от курса валют, так как необходимо частично закупать иностранные материалы. Сейчас очень «помолодел» клиент: с развитием цифровых технологий появились источники дохода, благодаря которым на смену поколенческим миллионерам приходят бизнесмены новой формации. Укрупнился масштаб элитных проектов: если 10-15 лет назад весь делюкс формировали маленькие клубные дома, то сейчас клиенты сегмента оценили квартальную застройку и большие проекты с новыми форматами недвижимости — мезонетами, квартирами-особняками. При этом сегодня покупателям важно не только безупречное исполнение проекта, но и соответствующий уровень сервиса, который уже может «поспорить» с консьерж-службами пятизвездочных отелей».
***
Екатерина Батынкова, директор по продажам ГК «Галс-девелопмент»:
«Главным изменением на рынке элитной недвижимости стал существенный рост объемов предложения и постепенное возвращение к значениям десятилетней давности. Мы помним недостаток качественного предложения, который начался еще в 2015 году, достигнув своего максимума в 2020-2021 годах. В продаже были представлены проекты, давно введенные в эксплуатацию, большей частью с неликвидными лотами. За последние три года в высокобюджетном сегменте вышло более 55 новых жилых комплексов, из них 30 относятся к элитному и делюкс-классу. А к концу 2024 года объем предложения вырос более чем на 30% относительно 2023 года. Рост цен также остается ключевым трендом. На начало 2025 года средняя цена за квадратный метр на элитном рынке жилых проектов достигла 3 млн рублей, увеличившись за год на 30%, а за пять лет — почти в три раза. Исторически, после перехода на рублевые цены в 2015 году, стоимость высококлассного жилья сначала претерпела коррекцию вниз, а с 2017 года стала постепенно расти. Спрос на элитную недвижимость также сегодня на подъеме: количество сделок по ДДУ в 2024 году выросло на 80% по сравнению с предыдущим годом. Здесь важным фактором является низкая зависимость сегмента от колебаний ипотечного рынка и высокая инвестиционная привлекательность как инструмента сохранения капитала состоятельных покупателей».
***
Роман Семчишин, вице-президент по продажам компании Sminex:
«Прежде всего рынок доказал свою устойчивость — геополитика и ограничения лишь на короткое время притормаживали спрос. Индекс стоимости элитной недвижимости это показывает: средняя стоимость элитного квадрата за последние пять лет все равно выросла в 2,3 раза, до 2,43 млн рублей. Началось укрупнение рынка: выигрывают системные девелоперы, знающие покупателя и особенности работы в Москве и обладающие обширным портфелем на любой вкус. Дальше: элитная недвижимость шагнула за границы Садового кольца. Только в 2024 году на рынок вышли 14 новых домов, часть из них — как раз за Садовым. Происходит и увеличение масштабов девелоперских проектов: 10 лет назад понятий «элитный квартал» и «элитный город» не существовало».
Наконец, переменились предпочтения покупателей, делится наблюдениями эксперт. «Если 10 лет назад клиенты делали выбор в пользу больших квартир и их безопасности, то теперь важны инфраструктура для всех жителей, функциональные планировки, качество строительства и отделки общественных зон.
Жилой комплекс и сквер на улице Большая Якиманка. Фото: Е.О./Фотобанк Лори
Дворы-парки, системы безопасности, комфортные паркинги уже воспринимаются как неотъемлемая часть элитного продукта», — резюмирует Роман Семчишин.
